به‌طورکلی فعالیت اصلی صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات (REITs) در دنیا، خرید املاک و مستغلات و کسب سود از محل بهره‌برداری و اجاره‌داری آن‌هاست. همچنین این امکان وجود دارد که این صندوق‌ها در اوراق بهادار مرتبط با املاک و مستغلات مانند اوراق رهنی نیز سرمایه‌گذاری نمایند.
تعریف صندوق املاک و مستغلات به زبان ساده
صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات نوعی از ابزارهای نوین مالی هستند که در حوزه املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری کرده و سود کسب می‌کنند.
سرمایه گذاری در صندوق املاک و مستغلات به معنی خرید ملک است؟
این سرمایه‌گذاری‌ها صرفا به معنای خرید املاک و استفاده از تغییرات تورمی نیست چرا که در آن صورت عملا چندان سرمایه‌گذاری صورت نگرفته و صرفاً پول در برابر تورم حفظ شده است. این صندوق‌ها دارایی‌های خود را مولد می‌کنند و از طریق اجاره املاک خود، جریان درآمدی ایجاد و سعی بر تقویت آن خواهند داشت. این صندوق‌ها امکان سرمایه‌گذاری در املاک با وجوه خرد را فراهم می‌کنند.
ضرورت تأسیس صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات
اصلی‌ترین اهداف تأسیس این صندوق‌ها عبارت است از:
- جمع‌آوری وجوه از سرمایه‌گذاران خُرد؛
- تحریک طرف تقاضای بازار املاک و مستغلات (به عبارتی این صندوق‌ها می‌توانند نقش مکمل صندوق‌های زمین و ساختمان را داشته باشند، که باعث تحریک طرف عرضه بازار املاک و مستغلات می‌شوند)؛
- تشویق مدیریت حرفه‌ای اجاره‌داری و ساماندهی بازار اجاره‌داری بلندمدت املاک و مستغلات؛
- مصونیت در مقابل تورم مسکن برای سرمایه‌گذاران؛
- امکان استفاده از معافیت مالیاتی صندوق‌های سرمایه‌گذاری؛
برای مردم در جهان و ایران یکی از زمینه‌های سنتی و رایج سرمایه‌گذاری، حوزه املاک و مستغلات است. به‌ویژه در اقتصادهای تورمی، سرمایه‌گذاری در این بازار با ایجاد نوعی سپر تورمی باعث حفظ ارزش دارایی سرمایه‌گذاران می‌شود. با وجود مزیت‌های این حوزه، خرید املاک مستلزم در اختیار داشتن منابع مالی زیادی است که ورود به این بازار را برای سرمایه‌گذارانی که منابع مالی خرد دارند، دشوار می‌کند. در این شرایط، صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات زمینه‌ای را فراهم می‌کنند که بتوان با منابع خرد و در بستری شفاف همراه با امکان متنوع‌سازی پرتفوی و مدیریت ریسک‌های احتمالی، از بازدهی بخش املاک بهره‌مند شد.
صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات در جهان
در طول دهه ۱۹۸۰، صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات به‌طور فزاینده‌ای در رشد بخش املاک نقش داشتند. این تغییر منجر به تبدیل شدن املاک و مستغلات به‌عنوان یک طبقه دارایی جهانی شد. سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات در کشورها اغلب مستلزم فراگیری دانش تخصصی بازار املاک در آن کشور است. با توجه به اینکه سرمایه‌گذاری بین‌المللی املاک و مستغلات در اوایل قرن بیست و یکم به‌طور فزاینده‌ای رایج شد، دسترسی و کیفیت اطلاعات در مورد بازارهای بین‌المللی املاک و مستغلات نیز افزایش یافت. به‌طور مثال املاک و مستغلات یکی از حوزه‌های اصلی سرمایه‌گذاری در چین است و تخمین زده می‌شود ۷۰ درصد از ثروت خانوارها در املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری می‌شود.
ارزشیابی املاک و مستغلات
- ارزشیابی املاک اغلب گام اولیه‌ای است که در فرآیند سرمایه‌گذاری املاک انجام می‌شود. عدم تقارن اطلاعات در بازارهای املاک و مستغلات رایج است، جایی که یکی از طرفین ممکن است اطلاعات دقیق‌تری در مورد ارزش واقعی ملک داشته باشد. سرمایه‌گذاران املاک معمولاً از انواع روش‌های ارزشیابی املاک برای تعیین ارزش املاک قبل از خرید استفاده می‌کنند. این معمولاً شامل جمع‌آوری اسناد و اطلاعات در مورد ملک، بازرسی اموال فیزیکی و مقایسه آن با ارزش بازار املاک مشابه است. یک روش رایج برای ارزش‌گذاری املاک و مستغلات، تقسیم درآمد خالص عملیاتی آن بر نرخ سرمایه۱ (یا همان نرخ CAP) است. در ایالات‌متحده املاک به روش‌های مختلفی خریداری می‌شود، ازجمله کارگزاران املاک و مستغلات، بانک‌ها، نهادهای دولتی مانند Fannie Mae، حراج‌های عمومی، فروش توسط مالکان و صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات.
تأمین مالی در حوزه املاک و مستغلات
مبلغ سرمایه‌گذاری در حوزه املاک و مستغلات معمولاً بالاست و خریداران عموماً کل مبلغ خرید ملک را به‌صورت نقدی پرداخت نمی‌کنند. معمولاً، بخش بزرگی از قیمت خرید با استفاده از نوعی ابزار مالی یا بدهی، مانند وام رهنی که توسط خود ملک وثیقه می‌شود، تأمین مالی می‌شود. مقدار قیمت خرید که به‌وسیله بدهی تأمین می‌شود به‌عنوان اهرم ۲نامیده می‌شود. مبلغی که توسط سرمایه خود سرمایه‌گذار، از طریق نقل و انتقالات نقدی یا سایر دارایی‌ها تأمین می‌شود، به‌عنوان حقوق صاحبان سهام شناخته می‌شود. نسبت اهرم به‌کل ارزش ارزیابی‌شده اغلب به‌عنوان وام به ارزش۳ (LTV) نامیده می‌شود. سرمایه‌گذاران معمولاً به‌دنبال افزایش اهرم خود هستند تا بازده سرمایه‌گذاری آن‌ها به حداکثر برسد.
وام‌دهندگان و سایر مؤسسات مالی معمولاً حداقل الزامات حقوق صاحبان سهام را برای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات دارند که متوسط حدود ۲۰ درصد از ارزش املاک می‌باشد. برخی از نهادهای سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، مانند صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات۴ (REIT) و برخی از صندوق‌های بازنشستگی۵ و صندوق‌های پوشش ریسک۶، دارای ذخایر سرمایه و استراتژی‌های سرمایه‌گذاری کافی هستند که اجازه می‌دهند ۱۰۰ درصد پرتفوی خود را در بخش املاک سرمایه‌گذاری کنند. در ایالات‌متحده، با امضای قانون مشاغل در آوریل ۲۰۱۲، شرایط سرمایه‌گذاری در حوزه املاک تسهیل شد. یک روش جدیدتر نیز تأمین مالی جمعی املاک و مستغلات۷ است که می‌تواند سرمایه‌گذاران کوچک و بزرگ را با هم برای خرید املاک جمع کند. شرکت Fundrise اولین شرکتی بود که سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات را در ایالات‌متحده تأمین مالی جمعی کرد.
در جمع‌بندی این بخش می‌توان گفت با توجه به اینکه املاک و مستغلات به‌صورت تاریخی یکی از اصلی‌ترین حوزه‌های سرمایه‌گذاری بوده است، علاوه بر شکل خرید نقدی آن، روش‌های جدیدی به‌واسطه حضور نهادهای مالی طراحی شده است که ازجمله می‌توان به اوراق رهنی، تأمین مالی جمعی و صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات اشاره کرد. با توجه به روند قیمتی حاصل از بخش املاک و مقایسه آن با سایر دارایی‌ها می‌توان به این نتیجه رسید که سرمایه‌گذاری بخشی از سبد سرمایه‌گذاری در این حوزه که ریسک پایین و بازدهی نسبتاً خوبی دارد، دارای توجیه اقتصادی می‌باشد.
انواع صندوق‌های املاک و مستغلات
صندوق‌های املاک و مستغلات به سه گروه سهامی، رهنی و ترکیبی تقسیم می‌شوند؛
- صندوق املاک و مستغلات سهامی (Equity REIT): این صندوق‌ها به خرید، فروش، نگهداری، اجاره و اداره املاکی می‌پردازند که درآمدزایی دارند. فعالیت‌هایی مانند لیزینگ و ساخت‌وساز املاک هم توسط این صندوق‌ها انجام می‌شود.
- صندوق املاک و مستغلات رهنی (Mortgage REIT): این صندوق‌ها در سبدهای سرمایه‌گذاری مستقیم تمرکز کرده‌اند. مدیران این صندوق‌ها به شرکت‌های عملیاتی وام می‌دهند و از این طریق سرمایه‌گذاری می‌کنند.
- صندوق املاک و مستغلات ترکیبی (Hybrid REIT): صندوق‌های ترکیبی یکی از صندوق‌های پرکاربرد در بازار سرمایه هستند. این صندوق‌ها سبد خود را با ترکیب دارایی‌های واقعی، مستغلات و دارایی‌های مالی ملکی تدوین می‌کنند.
در جدول زیر بزرگ‌ترین صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات فعال در بازار سرمایه ایالات متحده به‌ترتیب ارزش بازاری نشان داده شده است؛
| عنوان | نماد معاملاتی | ارزش بازار (میلیارد دلار) |
| Proligis | PLD | ۱۲۶ |
| American Tower | AMT | ۸۹ |
| Equinix | EQIX | ۷۹ |
| Simon Property Group | SPG | ۵۴ |
| Public Storage | PSA | ۴۹ |
مزایای صندوق املاک و مستغلات
سرمایه‌گذاری در صندوق‌های املاک و مستغلات مزایای زیادی برای سرمایه‌گذاران به همراه دارد. بعضی از مهم‌ترین مزایای این صندوق‌ها به ترتیب زیر هستند؛
- متنوع‌سازی پرتفوی: صندوق املاک و مستغلات وابستگی بسیار کمی با سایر گروه‌های دارایی بازار بورس و دیگر بازارهای مالی دارد. به همین دلیل در شرایطی که سایر دارایی‌های پرتفوی با زیان مواجه می‌شوند، این صندوق می‌تواند بخشی از زیان را پوشش دهد.
- کاهش هزینه‌ها: افرادی که شخصا به خریدوفروش ملک می‌پردازند باید هزینه‌های زیادی مانند کمیسیون مشاوران املاک، مالیات خرید، مالیات نقل‌وانتقال املاک و… را پرداخت کنند. این در حالی است که خریدوفروش واحدهای صندوق املاک و مستغلات هیچ هزینه اضافه‌ای را به سرمایه‌گذاران تحمیل نمی‌کند.
- بازده بالا و ریسک پایین: سرمایه‌گذاری در بازار مسکن معمولا به کسب سود منجر می‌شود و ارزش پول را در برابر تورم حفظ می‌کند. به همین دلیل این صندوق‌ها، بازدهی بالا و ریسک کمی برای سرمایه‌گذاران دارند.
- سرمایه اولیه کم: خرید مسکن به سرمایه اولیه زیادی نیاز دارد. به همین دلیل خرید مسکن و بهره گرفتن از مزایای این بازار برای تعداد زیادی از مردم ممکن نیست. این دسته از افراد می‌توانند با سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها (حتی با سرمایه کم) از کاهش ارزش دارایی خود در برابر تورم جلوگیری کنند.
- شفافیت معاملاتی: صندوق‌های املاک و مستغلات تحت نظر سازمان بورس و اوراق بهادار تاسیس می‌شوند و تابع قوانین این سازمان هستند. به همین دلیل این صندوق‌ها باید عملکرد خود را به صورت منظم در دسترس سازمان بورس و عموم مردم قرار دهند. این در حالی است که خرید خانه می‌تواند ریسک بالایی داشته باشد. بسیاری از کلاهبرداری‌ها مربوط به افرادی است که یک خانه را به چندین نفر فروخته‌اند. به همین دلیل هر فردی باید قبل از خرید املاک برای اخذ استعلام ملک مذکور از شهرداری منطقه اقدام کند. در غیر این صورت، خرید ملک می‌تواند اقدامی پرریسک محسوب شود.
- سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات و استفاده از رشد قیمت املاک در بلندمدت: قیمت املاک و مستغلات در جهان و ایران به جز مقاطعی، همواره رشدی بوده است. از این رو با سرمایه‌گذاری در صندوق املاک و مستغلات امکان بهره‌برداری از رشد بلندمدت قیمت وجود دارد.
- فرصت سرمایه‌گذاری در املاک مناطق مختلف کشور برای فعالان بخش مسکن و سایر مردم
معایب صندوق املاک و مستغلات
- وجود ارکان متعدد و تشریفات اداری خاص: با توجه به مکانیزم این صندوق‌ها یک رکن به نام مدیر بهره‌برداری، به ارکان آن اضافه شده است. تشریفات اداری بین ارکان صندوق می‌تواند سرعت عمل در مدیریت صندوق و دارایی‌های آن را تحت تاثیر قرار دهد.
- بسته بودن سرمایه صندوق و عدم انعطاف پذیری در خصوص کاهش یا افزایش تعداد واحدهای سرمایه‌گذاری: به این علت که صندوق عمده منابع خود را در املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری می‌کند، کاهش تعداد واحدها از حدی بیشتر، صندوق را تحت فشار قرار می‌دهد. از طرفی تأمین منابع برای خرید و بهره‌برداری از یک ملک دیگر نیازمند تجهیز منابع عمده است.
- عدم شناخت فعالان اقتصادی و سرمایه‌گذاران از عملیات صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات: با توجه به اینکه این نوع صندوق از انواع جدید صندوق در ایران است و هنوز شناخت کافی نسبت به ساختار و کارکردهای آن وجود ندارد، استقبال اندکی از این نوع صندوق شده است.
- پایین بودن بازده درآمد اجاره دریافتی از املاک: با توجه به کاهش نسبت P/R در سالیان گذشته، خرید ملک و بهره‌برداری از آن به عنوان دارایی مبنای اجاره، درآمد اندکی را برای دارندگان واحدهای صندوق به وجود می‌آورد.
ریسک های صندوق املاک و مستغلات
- عدم تحقق یافتن درآمدهای پیش‌بینی‌شده: به این علت که به منظور بهره‌برداری از امکلاک و مستغلات صندوق می‌توان آن‌ها را به صورت استیجاری در اختیار سایرین قرار داد، احتمال نکول و سرباز زدن برخی از مستاجران نسبت به پرداخت اجاره بهای خود وجود دارد. از این رو احتمال عدم تحقق درآمدهای پیش‌بینی شده وجود دارد.
- بالا بودن ریسک نقدشوندگی دارایی: در سالیان گذشته، کشور ما درگیر تورم‌های بالا بوده است. املاک و مستغلات نیز از این موج بی‌بهره نبوده‌اند و قیمت املاک به شدت افزایش یافته است به نحوی که بخش عمده تقاضای مصرفی بازار، از بازار خارج شده است. از این رو نقدکردن دارایی‌های ملکی یا مستلزم زمان طولانی برای بازاریابی ملک است و یا نیازمند کاهش در قیمت ملک.
- کاهش قیمت املاک و مستغلات: اگرچه که بازار املاک در ایران عمدتاً رو به رشد است، با این حال در مقاطعی این بازار دچار رکود یا حتی کاهش قیمت شده است. از این رو این احتمال وجود دارد که در صورت کاهش قیمت ملک، دارندگان واحدهای صندوق املاک و مستغلات از این محل متضرر شوند.
- وقوع‌حوادث غیرمترقبه
